Veel VvE-leden weten niet precies wat het verschil is tussen de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Beide zijn belangrijk, maar ze hebben een heel andere juridische status.
De splitsingsakte
De splitsingsakte is het fundament van iedere VvE. Dit notariele document wordt opgesteld bij de bouw of splitsing van het gebouw en bevat:
- De verdeling van het gebouw in privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten
- Breukdelen — het aandeel van ieder appartement in de gemeenschappelijke kosten
- Het toepasselijke modelreglement (bijv. MR 1992, MR 2006, of MR 2017)
- Eventuele afwijkingen van het modelreglement
Wijzigen van de splitsingsakte Dit is zwaar: u heeft een besluit nodig met een meerderheid van minimaal 4/5 van het totaal aantal stemmen, plus een notariele akte. De kosten liggen al snel boven de €3.000 aan notariskosten alleen.
Het huishoudelijk reglement
Het huishoudelijk reglement (HR) is veel flexibeler. Dit zijn de "huisregels" die de VvE zelf opstelt en kan wijzigen met een gewone meerderheid van stemmen in de ALV. Het HR bevat typisch:
- Gebruiksregels voor gemeenschappelijke ruimten (trappenhaus, tuin, parkeergarage)
- Geluidsregels en rusttijden
- Huisdierenbeleid
- Regels over verhuur en Airbnb
- Boetebepalingen bij overtredingen
- Regels over verbouwingen in privégedeelten
Wijzigen van het HR Een gewoon meerderheidsbesluit in de ALV is voldoende. U kunt dus elk jaar aanpassingen doen als de vergadering daarmee instemt.
De hierarchie
Dit is cruciaal om te begrijpen:
- De wet (Boek 5 BW) staat bovenaan
- De splitsingsakte (inclusief modelreglement) komt daarna
- Het huishoudelijk reglement komt als laatste
Een bepaling in het HR mag nooit in strijd zijn met de splitsingsakte of de wet. Als dat wel zo is, is de bepaling nietig — alsof die niet bestaat.
Veelgemaakte fouten
- Verbod op verhuur in het HR terwijl de splitsingsakte dit wel toestaat. Sinds de Wet toeristische verhuur van woonruimte (2024) zijn de regels hieromtrent aangescherpt, maar het HR kan alleen strengere regels stellen als de splitsingsakte dit toelaat.
- Boetes opnemen zonder grondslag in het modelreglement. Niet alle modelreglementen staan boetebepalingen toe.
- Stemverhoudingen wijzigen via het HR. Dit kan alleen via de splitsingsakte.
Wanneer welk document raadplegen?
| Vraag | Document |
|---|---|
| Wat is mijn aandeel in de kosten? | Splitsingsakte |
| Mag ik een hond houden? | Huishoudelijk reglement |
| Wat zijn gemeenschappelijke delen? | Splitsingsakte |
| Tot hoe laat mag ik klussen? | Huishoudelijk reglement |
| Kan ik mijn balkon verbouwen? | Splitsingsakte + HR |